코코테로 의왕시 백운호수에 있는 대형 식물원 카페 경매, 좋은 투자일까?

 

 

의왕시 내손동에 위치한 인기 베이커리 카페 코코테로가 현재 경매로 진행 중입니다. 백운호수 인근의 자연경관과 독특한 실내 식물원 컨셉으로 주말마다 방문객이 몰리는 핫플레이스인데요. 이번 경매가 투자자 입장에서 좋은 기회인지 분석해보겠습니다.

1. 경매 진행 현황

현재 코코테로 건물과 토지는 감정가 22억 1천만 원에서 3회차 최저가 14억 원으로 진행 중입니다. 하지만 중요한 점은 **배후 토지가 별도 사건번호(2)**로 분리되어 있으며, 이 토지는 감정가 41억 원에서 3회차 최저가 27억 원으로 진행되고 있다는 것입니다. 즉, 카페 전체를 제대로 운영하려면 두 개의 경매 물건을 모두 낙찰받아야 하며, 총 40억 이상이 필요합니다.

 

2. 코코테로의 핵심 가치

 

 

코코테로의 가장 큰 특징은 배후 토지에 조성된 실내 식물원입니다. 주말에는 이곳에서 많은 방문객이 커피와 베이커리를 즐기며 자연 속에서 휴식을 취합니다. 하지만 현재 경매에 나온 물건은 건물과 토지(1)만 포함되며, 식물원이 조성된 배후 토지(2)는 별도입니다. 따라서 배후 토지를 확보하지 못하면 코코테로의 가장 큰 강점을 잃게 될 가능성이 큽니다.

또한, 대중교통 접근성이 낮아 주차장이 필수적이며, 배후 토지를 확보해야 충분한 주차 공간과 확장성을 확보할 수 있습니다.

현재 코코테로의 임차인은 40년 이상 베이커리 경력을 가진 이경환 씨로, 입구에는 그의 사진이 큼지막하게 걸려 있습니다. 이는 코코테로의 브랜드와 명성을 형성하는 중요한 요소 중 하나로 작용하고 있습니다.

3. 수익률 분석 – 월세 투자로 적절할까?

현재 코코테로는 보증금 2억 원, 월세 1천만 원으로 운영되고 있습니다. 이를 기준으로 하면 단순 계산 시 **연 수익률 3%**에 불과합니다.

일반적으로 부동산 투자에서는 최소 5~6% 이상의 수익률을 기대하는 경우가 많기 때문에, 단기적으로 월세 수익을 목적으로 투자하기에는 다소 아쉬운 물건입니다.

4. 배후 토지의 투자 가치

배후 토지는 그린벨트로 지정되어 있어 추가적인 개발이 불가능합니다. 하지만 입지를 고려했을 때 장기적인 투자 가치가 있습니다.

• 현재 3회차 최저가 기준 평당 260만 원
• 인근 네이버부동산 매물 기준 같은 그린벨트 토지가 평당 800만 원
• 백운호수 인근 & 청계IC에서 가까운 입지

이러한 요소를 감안하면 장기적인 토지 투자로서는 상당히 매력적인 가격입니다. 다만, 개발 제한으로 인해 즉각적인 활용도가 낮아지는 점은 단점이 될 수 있습니다.

5. 결론 – 어떤 투자자가 적합할까?

✅ 장기적인 토지 투자 목적이라면 매력적

• 현재 시세 대비 저렴한 그린벨트 토지 확보 가능
• 백운호수 인근의 희소성 높은 입지
• 향후 규제 완화 가능성 고려 가능

❌ 단기적인 월세 투자 목적이라면 비효율적

• 월세 수익률이 3%대로 낮음
• 배후 토지 없이 카페 운영이 어려울 가능성이 큼
• 추가 개발이 불가능한 그린벨트 토지 포함

결과적으로, 장기적인 토지 투자 관점에서는 좋은 기회지만, 단순한 수익형 부동산 투자로 접근하기에는 다소 아쉬운 물건이라 할 수 있습니다. 투자 목적을 명확히 한 후 신중한 접근이 필요합니다.