유치권 요건, 유치권 깨기, 경매 유치권 대출받기, 법정지상권과 유치권

 

 

유치권이란?

법에 설명된 유치권

 
유치권은 민법 제320조에 규정된 권리로, 채권자가 채권의 변제를 받을 때까지 채무자의 재산을 점유하여 이를 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 물적 담보권의 일종으로, 채무자가 약속한 대금을 지급하지 않을 경우, 채권자가 해당 물건을 점유하여 대항할 수 있는 법적 장치를 제공합니다. 유치권은 법률에 의해 인정되며, 계약이나 별도의 합의 없이도 성립할 수 있는 특징이 있습니다.

유치권에 대해 알아야 할 5가지 요건

1. 타인성 유치권은 타인의 재산에 대해 성립합니다. 예를 들어, 자신이 자기 집에 인테리어 공사를 했다면 유치권은 성립하지 않습니다.
2. 견련관계 유치권은 채권과 물건 간에 견련성이 있어야 합니다. 예를 들어, 해당 부동산에서 발생한 공사대금을 받지 못한 경우에만 유치권이 성립됩니다.
3. 점유(및 고시) 유치권을 주장하려면 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다. 특히 경매기입등기 직전부터 점유를 유지해야 하며, 점유와 관련된 현수막이나 공시가 현황조사서와 감정평가서에 기록되어 있어야 유리합니다. 현수막이나 점유 흔적이 없다면 유치권이 깨질 가능성이 높습니다.
4. 유치권 배제 특약의 부존재 유치권은 임대차계약서에 포함된 원상복구 조항과 같은 배제 특약이 없어야 성립됩니다. 예를 들어, 임차인의 경우에도 유치권을 주장할 수 있지만, 일반적으로 원상복구 조항이 포함되어 있으면 유치권이 인정되지 않습니다.
5. 변제기 도래 유치권이 성립하려면 채권의 변제기가 도래해야 합니다. 공사대금을 받을 시기가 도래하지 않았다면 유치권은 성립되지 않습니다. 예를 들어, 건물 준공 후 잔금을 받기로 했다면 공사가 완료되지 않았을 경우 유치권 주장은 어려워집니다.

유치권과 점유의 관계

유치권은 주장하는 날부터 점유를 시작해야 합니다. 하지만 실무적으로 언제부터 점유를 시작했는지 확인하기 어려운 경우가 많습니다. 최소한 경매개시일 이전부터 점유를 유지하고 있어야 하며, 현수막, 잠금장치 등 점유를 증명할 수 있는 흔적이 필요합니다. 최근 판례에서는 감정평가서와 현황조사서의 내용을 바탕으로 판단하는 경향이 있습니다.

유치권을 무효화하려면?

1. 유치권 주장이 불완전한 경우, 점유를 직접 확보하거나 상대방에게 내용증명을 보내 “유치권이 아닌 불법 점유”임을 통보하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 실제 사례에서는 점유를 확보하고, 상대방이 불법적으로 점유하고 있다는 점을 근거로 명도 명령 신청과 내용증명을 진행하여 해결한 경우도 있습니다.

유치권 주장에 대한 주의점

1. 소유자는 유치권을 주장할 수 없다. 이는 반드시 명심해야 할 사항입니다.
2. 유치권자는 사용수익할 수 없다. 점유는 할 수 있지만, 이를 사용하거나 수익을 창출하는 것은 불가능합니다.
3. 임차인의 유치권 주장 임차인이 시설비를 이유로 유치권을 주장하는 경우, 시설비는 해당 시설에만 필요한 비용일 경우 유치권이 성립되지 않습니다. 다만, 필요비나 유익비(건물의 가치를 높이는 비용)는 인정될 가능성이 있습니다.

유치권을 둘러싼 실무적인 팁

1. 유치권자는 채무자와 연관된 경우가 많습니다. 채무자가 자신의 부동산을 지키기 위해 지인을 통해 유치권을 주장하며 금전적 이득을 취하려는 경우가 많으므로, 직접 만나지 않는 것이 좋습니다.
2. 임장을 갈 때 점유자(채무자, 임차인, 유치권자 등)와 대화하지 말고 정보를 주지 마십시오. 점유자는 내 경쟁자가 될 수 있으므로, 주위 부동산에 시세나 주변 환경, 호재 등에 대해 물어보는 정도로 정보를 얻는 것이 좋습니다.
3. 유치권이 진성이라면 가압류를 설정하는 것이 더 쉬운 방법인데, 점유를 고집하는 경우 진성 여부를 의심해볼 필요가 있습니다. 진성 유치권자라면 법률적 절차를 통해 가압류를 설정할 가능성이 높습니다. 점유만을 고집한다면 유치권의 신뢰성을 의심해도 좋습니다.
4. 유치권자는 가능하면 접촉을 피하고, 법적 절차를 통해 대응하는 것이 중요합니다. 유치권의 진위를 파악하기 위해 법조인의 도움을 받는 것도 추천됩니다.
5. 진성 유치권자가 아닌 경우, 명도 명령 신청과 내용증명을 통해 불법 점유임을 통보하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이러한 대응은 상대방이 불법적 점유를 철회하게 하는 데 효과적입니다.

법정지상권과 유치권

법정지상권과 유치권이 동시에 존재하는 경우, 유치권보다는 법정지상권을 해소하고 철거소송으로 진행하는 것이 효과적입니다. 유치권자는 건물주에게만 요구할 수 있으며, 토지주에게는 요구할 권리가 없습니다.